پنجشنبه , ۱۹ شهریور ۱۴۰۵ - ۴:۰۳ بعد از ظهر

آخرین نوشته ها

چه کسانی بازار مسکن را در دست گرفته‌اند؟

اردیبهشت ۱۹, ۱۴۰۲ ۰

در نيمه نخست پاييز ۱۴۰۴، بازار مسكن ايران بار ديگر در معرض يك موج تورمي شديد قرار گرفت؛ موجي كه برخلاف تصور، نه از محل رشد معاملات يا بهبود تقاضا، بلكه از كانال نرخ ارز وارد شد. عبور دلار از مرز ۱۱۷ هزار تومان در هفته دوم مهرماه، آن‌هم با رشد بيش از ۱۹ درصدي نسبت به مردادماه، بازار ملك را دچار يك جهش قيمتي كم‌سابقه كرد. از آنجا كه در اقتصاد ايران، قيمت ملك همواره به عنوان تابعي از نرخ ارز عمل كرده، اين شوك ارزي به سرعت در بازار مسكن نيز منعكس شد. طبق گزارش منتشرشده توسط مركز آمار ايران، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران در شهريور ۱۴۰۴ به حدود ۱۲۵ ميليون و ۸۳۰ هزار تومان رسيده است. اين عدد نسبت به ميانگين مردادماه كه حدود ۱۲۲ ميليون و ۴۶۰ هزار تومان بود، رشد حدود ۲.۸ درصدي را نشان مي‌دهد. اين رشد در شرايطي اتفاق افتاده كه بازار معاملات همچنان در ركود به‌سر مي‌برد و ورود تقاضاي مصرفي به بازار در شهريورماه نيز نتوانسته روند تورمي را متوقف كند. شمال تهران؛ قله‌هاي قيمتي در زعفرانيه الهيه و نياوران در برخي مناطق شمالي تهران كه به عنوان گران‌ترين و لوكس‌ترين محله‌هاي پايتخت شناخته مي‌شوند، مانند الهيه، زعفرانيه و نياوران، قيمت هر متر مربع واحدهاي مسكوني به رقم چشمگير و بي‌سابقه‌اي بالغ بر ۲۳۰ ميليون تومان رسيده است. اين افزايش قيمت صرفاً محدود به آپارتمان‌هاي نوساز و برند نيست؛ بلكه حتي واحدهايي با عمر ساخت متوسط يا چندين سال نيز به دليل جو كلي بازار و فشارهاي اقتصادي، با چنين قيمت‌هايي معامله مي‌شوند. اين امر نشان‌دهنده شدت تورم در بخش مسكن و تغييرات بنيادين در رفتار مالكان و خريداران است. مشاوران املاك در اين محله‌ها گزارش مي‌دهند كه جهش نرخ دلار و افزايش نوسانات ارزي، يكي از مهم‌ترين عوامل موثر بر اين رشد قيمتي است.به‌طور خاص، بسياري از مالكان كه با افزايش چشمگير قيمت دلار مواجه شده‌اند، تمايلي به فروش ملك خود با قيمت‌هاي پيشين يا حتي كمتر ندارند و انتظار دارند قيمت‌ها به نسبت رشد ارز، افزايش يابد. اين انتظارات تورمي و نااطميناني‌هاي اقتصادي باعث شده تا نرخ‌هاي پيشنهادي فروش ملك به‌طور چشمگيري بالا رود و بازار مسكن در اين مناطق وارد فازي از ثبات ناپذيري و افزايش شديد قيمت‌ها شود. همچنين، در چنين فضايي، تقاضاي سرمايه‌گذاري با هدف حفظ ارزش دارايي در برابر كاهش ارزش پول ملي، نقش پررنگ‌تري يافته است. سرمايه‌گذاران به جاي خريد براي سكونت، بيشتر به دنبال حفظ و افزايش سرمايه خود هستند كه اين موضوع مزيد بر علت شده تا قيمت‌ها حتي در شرايط ركود معاملاتي نيز به صورت پيوسته رشد كنند. در نتيجه، بازار مسكن در اين مناطق بيش از آنكه بازتابي از نيازهاي مصرفي واقعي باشد، به بازاري سفته‌بازي و سرمايه‌محور تبديل شده است كه موجب فاصله بيشتر قشرهاي متوسط و ضعيف جامعه از امكان خانه‌دار شدن شده است. تبلیغ 40میلیون وام بدون ضامن بلوبانک سامان yn-ad دلار؛ متهم رديف اول افزايش قيمت مسكن تأثير نرخ ارز بر بازار مسكن را نمي‌توان ناديده گرفت. جهش دلار نه‌تنها هزينه ساخت و قيمت مصالح ساختماني را افزايش مي‌دهد، بلكه به دليل بي‌ثباتي اقتصادي، مردم را به سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي فيزيكي مانند ملك سوق مي‌دهد. در اين ساختار، حتي در غياب خريدار واقعي، قيمت‌ها صرفاً به دليل انتظارات تورمي و حفظ ارزش پول بالا مي‌روند. اين پديده كه برخي كارشناسان از آن به عنوان «سفته‌بازي رواني» ياد مي‌كنند، يكي از مهم‌ترين دلايل رشد قيمت در شرايط ركود بازار است. ركود معاملات؛ بازاري بدون خريدار گزارش‌هاي ميداني نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در مهر ۱۴۰۴ با وجود رشد شديد قيمت، از نظر معاملاتي همچنان در حالت قفل باقي مانده است. نه خريدار مصرفي توان ورود به بازار را دارد، نه سرمايه‌گذاران حاضرند با اين سطح از ريسك، خريد جديد انجام دهند. حجم معاملات كاهش يافته و بازار در بسياري از مناطق در وضعيت ايست كامل قرار دارد. با اين حال، نرخ‌هاي پيشنهادي فروش به دليل جو رواني و سيگنال‌هاي ارزي، كاهشي نشده است. اجاره‌بها؛ بار سنگين بر دوش مستأجران بررسي‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه تورم ماهانه اجاره مسكن در شهريور به ۲.۸ درصد رسيده است؛ رقمي برابر با تورم ماهانه خود مسكن. اما شكل قراردادهاي جديد، نشان مي‌دهد كه اجاره‌هاي واقعي در بسياري از مناطق با وديعه‌هاي سنگين و اجاره‌هاي اسمي بسته مي‌شوند تا از نرخ‌گذاري رسمي فرار شود. در چنين فضايي، مستأجراني كه توان تأمين وديعه‌هاي چند صد ميليوني را ندارند، عملاً از چرخه مسكن خارج مي‌شوند يا به مناطق كم‌برخوردارتر مهاجرت مي‌كنند. جنوب تهران و حومه رشد سريع، با تنوع قيمتي بالا در بازار اجاره مسكن تهران، خصوصاً در مناطق جنوبي شهر، شرايط اجاره به شكلي پيچيده و نامتعارف درآمده است. يكي از ويژگي‌هاي بارز اين وضعيت، وجود وديعه‌هاي بسيار سنگين است كه غالباً بخش عمده‌اي از هزينه‌هاي مستأجران را تشكيل مي‌دهد، در حالي كه اجاره ماهانه به شكل قابل توجهي پايين يا ناچيز است.در محلاتي مانند مولوي، فلاح و افسريه، شكاف قابل‌توجهي ميان قيمت فايل‌ها و اجاره‌بها مشاهده مي‌شود. براي مثال: در محله مولوي، واحدهاي مسكوني با متراژ حدود ۱۰۰ متر و سال ساخت ۱۳۹۴، اجاره‌اي بسيار غيرمعمول دارند؛ وديعه‌اي بالغ بر ۶۰۰ ميليون تومان در برابر اجاره ماهانه‌اي ناچيز و حدود ۱۰۰ هزار تومان. اين وضعيت نشان‌دهنده شيوه‌اي از بازار اجاره است كه در آن، مالكان بيشتر به دنبال دريافت وديعه‌هاي سنگين هستند و اجاره ماهانه كمتر اهميت دارد. در مناطق اطراف مانند افسريه شمالي، اوضاع تفاوت چنداني ندارد؛ براي يك واحد ۷۳ متري با سال ساخت حدود ۱۳۸۰، وديعه ۵۰۰ ميليون تومان تعيين شده، اما اجاره ماهانه حدود ۳ ميليون تومان است. اين اختلاف نسبي نسبت به مولوي، باز هم فشار مالي بالايي را بر مستأجران تحميل مي‌كند و نشان مي‌دهد كه نقدينگي وديعه‌ها بخش مهمي از هزينه مسكن را تشكيل مي‌دهد. در حالي كه در نازي‌آباد نيز نمونه‌هايي با وديعه‌هاي نزديك به ۴۸۰ ميليون تومان براي واحدهاي ۶۰ متري مشاهده مي‌شود. در محله فلاح وضع به شكل چشمگيري پيچيده‌تر است؛ يك واحد ۱۲۵ متري ساخته شده در سال جاري، با وديعه ۱ ميليارد تومان و اجاره ماهانه تنها ۱۰۰ هزار تومان عرضه شده است. اين مدل قراردادها، علاوه بر فشار مالي بر مستأجران، نشان‌دهنده نبود نظم و شفافيت در بازار اجاره مسكن است. اين ارقام، نشانه‌اي از بي‌ثباتي و نبود سياست‌گذاري شفاف در بازار اجاره است؛ جايي كه حتي با اجاره‌هاي اسمي پايين، بار مالي اصلي بر دوش مستأجر از طريق وديعه‌هاي نجومي وارد مي‌شود. تحليل‌گران بازار مسكن بر اين باورند كه اگر نرخ ارز همچنان صعودي باشد و ابزارهاي سياست‌گذاري فعال نشوند، قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي نيز به رشد ادامه خواهد داد. اما ادامه اين روند در شرايط فقدان تقاضاي موثر، مي‌تواند در نهايت به يك ركود تورمي فرساينده منتهي شود. در اين شرايط، اگرچه قيمت‌ها بالا هستند، اما خريداري در بازار وجود ندارد و بازار به حالت انجماد كامل درمي‌آيد. بازار مسكن در ايران به‌تدريج ويژگي‌هاي بازار مصرفي را از دست داده و به يك بازار صرفاً سرمايه‌محور تبديل شده است. خانه ديگر فقط مكاني براي زندگي نيست، بلكه ابزار حفظ ارزش پول، سرمايه‌گذاري دلاري، و پناهگاهي در برابر تورم است. در اين ساختار، نه مي‌توان از دسترسي طبقات متوسط به مسكن سخن گفت، نه از بهبود چشم‌انداز رفاه. مگر آنكه سياست‌گذاران به‌جاي اقدامات مقطعي، با نگاهي جامع، به سراغ اصلاحات عميق در بازار زمين، ماليات بر سرمايه و عدالت در دسترسي به مسكن بروند.

با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، نقش مشاوران املاک به عنوان عامل دوم در التهابات بازار مسکن به تدریج پررنگ می‌شود. جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر، دریافت شیرینی، در دست گرفتن قیمت منطقه و مقاومت در برابر کاهش نرخ‌ها از جمله تخلفات مرسوم برخی مشاوران املاک است و در این شرایط دولت برنامه‌ای را به منظور نظارت بر فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز در دستور کار قرار داده است.

توضیحات بیشتر »

شوک میرسلیم به مدیریت شهری پایتخت

اردیبهشت ۱۸, ۱۴۰۲ ۰

رشد ۳۰۰ دلاری قیمت آپارتمان؛ «مسکن» ارزش دلاری خود را پس گرفت

در شرایطی که شهرداری تهران طی 21 ماه گذشته همواره هر گونه تراکم فروشی را تکذیب کرده است، مصطفی میرسلیم، نماینده مجلس و عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام در نامه‌ای سرگشاده خطاب به علیرضا زاکانی، شهردار تهران انتقادات تندی را علیه عملکرد شهرداری در این حوزه مطرح کرده است.

توضیحات بیشتر »

آیا هوش مصنوعی اضطراب‌آور است؟

اردیبهشت ۱۸, ۱۴۰۲ ۰

همکاری دولت، دانشگاه و بخش خصوصی شرط توسعه AI /شهر شناختی، گام بعدی توسعه هوش مصنوعی

این روزها بحث درباره‌ هوش مصنوعی و پلتفرم‌های جدیدی مانند (ChatGPT) بسیار داغ است. افراد در پست‌ها و سِمت‌های مختلف نگران‌اند که این هوش مصنوعی جای‌شان را بگیرد و دیگر به حضور آن‌ها در جایگاه‌های شغلی مختلف نیاز نباشد؛ اما آیا می‌توان این ترس‌ها را کنار گذاشت و یک راه میانه‌ و تعادلی بین نیروی انسانی و هوش مصنوعی پیدا کرد؟

توضیحات بیشتر »

طرح ترافیک در تهران ۱۵۵ ساله شد | قصه اولین خیابان و ممنوع‌الورود شدن خرها و قاطرها

اردیبهشت ۱۸, ۱۴۰۲ ۰

ساماندهی ترافیک مربوط به امروز و دیروز نیست و سابقه‌ای به بلندای پایتختی تهران دارد. این طرح برای اولین‌بار در زمان سلطنت ناصرالدین‌شاه قاجار با منع ورود چهارپایان باربر به محوطه میدان «ارگ» به اجرا درآمد. قصه‌های خواندنی تهران را اینجا ببینید طرح ترافیک در تهران ۱۵۵ ساله شد | قصه اولین خیابان و ممنوع‌الورود شدن خرها و قاطرها دلیل اجرای این طرح نیز آن بود که پس از ساخت میدان توپخانه در ارگ سلطنتی، حوضچه‌ای در وسط میدان بنا، اطراف آن سنگ‌فرش و مسیر کالسکه‌رو ایجاد شد. مابقی میدان را هم به فضای سبز اختصاص دادند. عبور و مرور مال‌ها در همین قسمت بود که دردسرساز و باعث به وجود آمدن "طرح ممنوعیت ورود مال‌ها به میدان ارگ" شد به این صورت که اطراف باغچه با ستون‌های سنگی و نرده‌های چوبی محصور و از عبور و مرور چهارپایان در این میدان جلوگیری شد. این تحولات نخستین تمهیدات ترددی و ترافیکی برای عبور و مرور در تهران به شمار می‌رود. ‌ اتخاذ منع عبور و مرور مال‌ها البته پیامدش مثبت بود و آن ایجاد خیابانی ویژه برای تردد چهارپایان بود که از آن به‌عنوان نخستین خیابان تهران نام برده می‌شود؛ خیابان ناصریه یا ناصرخسرو کنونی. طرح ترافیک و ممنوعیت ورود و خروج نسخه‌ای شد به‌ظاهر شفابخش از آن سال‌ تاکنون، که هر جا مدیران این شهر درندشت در مقابل آلودگی هوا و غول ترافیک کم‌ می آورند دست‌به‌دامن آن می‌شوند و با ممنوعیت ورود و خروج خودروها در برخی روزها و برخی مناطق بنا دارند کمی از دردسرهای آن بکاهند.

طرح ترافیک که امروز در پایتخت اجرا می‌شود قدمتی بیش از ١۵٠ سال دارد. اولین‌بار این خرها و قاطرها بودند که در برخی نقاط پایتخت ممنوع‌الورود شدند، یعنی اجازه نداشتند هر جایی تردد کنند.

توضیحات بیشتر »

شهرداری

بافت فرسوده

گالری تصاویر

کاروسل نوشته ها

شهر

برزن نیوز barzannews.ir
تمام حقوق مادی و معنوی این قالب متعلق به پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز می باشد